Proč bývá spoluvlastnictví nemovitosti ohniskem neřešitelných sporů?

V nemalém množství případů se spoluvlastnictví stane ohniskem sporů, které musí být nakonec vyřešeny soudní cestou. Jaké jsou proto cesty k co nejsnazší dohodě? Jaká mají spoluvlastníci práva? Co když se některý z nich rozhodne nemovitost prodat? To všechno řeší Zákon č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Jakým způsobem je nahlíženo na spoluvlastníky? (§ 1115 - § 1117)

Jak je to s nároky na plody získané z nemovitosti? (§ 1118 - § 1120)

Každý ze spoluvlastníků má nárok na vyúčtování, které ukazuje, jak bylo s danou nemovitostí účetně nakládáno. Tohoto vyúčtování se lze domáhat i po skončení spoluvlastnictví.

Plody a požitky získané z nemovitosti se dělí podle výše podílů na nemovitosti. V praxi to znamená například:

Josef Novák vlastní polovinu domu, Eva Nováková čtvrtinu a Jana Nováková čtvrtinu. Dům vydělal na pronájmech 100 000,-Kč za rok. Josef tedy dostane 50tis., Eva 25tis. a Jana 25tis.

U finančních zisků je toto dělení tedy zcela zřejmé. Hůře je to s plody a požitky, které se dělit nedají. Pokud se spoluvlastníci nedohodnout, jak s tímto plodem či požitkem naloží, bude prodán a spoluvlastníci si rozdělí utrženou částku.

Stejným způsobem se dělí i všechny položky - výdaje. Například spolumajitelé budou vlastnit památkově chráněný objekt a nebudou se o něj starat s patřičnou náležitostí. Pokutu udělenou příslušným úřadem by tedy následně měli zaplatit všichni spoluvlastníci dle výše svých podílů.

Co se stane, když některý spoluvlastník ostatním škodí? (§ 1123)

Zákon § 1123 pojednává o tom, že každý ze spoluvlastníků smí se svým podílem nakládat podle své vůle, nicméně nesmí svým chováním činit újmu ostatním spoluvlastníkům. Jinými slovy, pokud se tak skutečně děje, lze požádat soud o vyřešení sporu.

Platí stále předkupní právo? (§ 3062)

Předkupní právo spoluvlastníků bylo platné do konce roku 2014, kdy zaniká s výjimkou zemědělského nebo rodinného závodu.

Jak je to s předkupním právem v případě dědictví? (§ 1125)

Předkupní právo se uplatňuje i v případě dědictví stejným způsobem jako v případě prodeje. Tedy pokud si spoluvlastníci neujednají jinak, mohou své předkupní právo uplatnit dle velikosti svých podílů.

Jak funguje správa společných věcí? (§ 1126 - § 1138)

Pokud je třeba o některé záležitosti rozhodnout, hlasují spoluvlastníci podle výše svých podílů. Tedy váha hlasu každého spoluvlastníka se posuzuje podle spoluvlastnického podílu.

Jako platné bude brané to rozhodnutí, které odhlasovala většina. Pokud se hlasuje o závažných rozhodnutích týkajících se zlepšení, či zhoršení stavu, změny užívání nemovitosti a podobně, je třeba, aby souhlas vyjádřilo alespoň 3/4 spoluvlastníků.

V případě, že by takové rozhodnutí některému z vlastníků způsobilo těžkou újmu, je možné v krajním případě požádat soud. Ten je následně oprávněn toto rozhodnutí zrušit. Soud též stanoví, že takové rozhodnutí nesmí být realizováno do rozhodnutí soudu.

Některá rozhodnutí vyžadují, aby s nimi souhlasili všichni spolumajitelé. Jedná se například o takové záležitosti jako: pokud má na nemovitosti být zřízeno, nebo naopak zrušeno nějaké zatížení, na jehož základě by byla vlastnická práva omezena na dobu 10 a více let.

Kdo je tedy správcem nemovitosti? (§ 1134)

Svého správce si zvolí spolumajitelé - nejčastěji je jím jeden ze  spoluvlastníků. Ten je oprávněn vést účetnictví a drobné výdaje spojené se správou a provozem nemovitosti pokrýt ze zisků. Tento správce je volen pomocí stejného rozhodovacího procesu, jako by se rozhodovalo o jakékoliv jiné záležitosti.

Jak je to s ukončením spoluvlastnictví? (§ 1140 - § 1149)

Zákon říká, že ve spoluvlastnictví nikdo nemůže být nucen setrvávat (§ 1140). Pokud to povaha nemovitosti umožňuje, je možné její část ze spoluvlastnictví oddělit.

Spoluvlastnictví se též ukončuje prodejem z volné ruky nebo prodejem ve veřejné dražbě. V takovém případě si spoluvlastníci rozdělí zisk podle výše spoluvlastnických podílů.

Důležitým faktem je, že nikdo ze spoluvlastníků nesmí o ukončení spoluvlastnictví žádat v nevhodnou dobu, nebo pouze z toho důvodu, aby uškodil některému z ostatních spoluvlastníků.

Co když se spoluvlastníci na ukončení spoluvlastnictví nedohodnou? (§ 1143 - § 1149)

V případě, že se spoluvlastníci nedohodnou, zda spoluvlastnictví bude ukončeno, případně za jakých podmínek, mohou požádat o rozhodnutí soud. Žádost k soudu může podat kterýkoliv z nich. Přičemž soud rozhodne i o finančním vypořádání mezi stranami.

V případě, že nemovitost není možné rozdělit na části podle podílů - což lze například v případě pozemků - mohou se stát dvě věci:

1. Soud vydá příkaz k prodeji nemovitosti. Pokud však strany nejsou schopny domluvit se na způsobu prodeje, je možné, že v nejzazším případě přijde nemovitost až do veřejné dražby.
2. Soud přiřkne nemovitost jedné či více stranám s tím, že určí částku, kterou musí tato strana zaplatit. Ale pozor! V takovém případě je na nabyvateli, aby zaplatil daň z převodu nemovitosti, která v současné době činí 4% z ceny.

Jak je to s bytovými domy ve spoluvlastnickém podílu? (§ 1158)

Úplně na úvod problematiky bytových domů ve spoluvlastnictví je třeba uvést, jak se takový dům pozná.

Domy ve spoluvlastnickém podílu mohou mít i velký počet bytů. Při nahlédnutí do katastru nemovitostí je poznáme tak, že u každého jména spoluvlastníka je zobrazen zlomek. V případě, že by v domě bylo 24 stejně velkých bytů a počet spoluvlastníků by byl 24, u každého jména by byl uveden zlomek 1/24.

Takové spoluvlastnictví se v dnešní době již nepovažuje za nejšťastnější řešení. Trendem je takové byty převádět do výhradního vlastnictví každého spoluvlastníka.

Stručně řečeno, převod probíhá takto: spoluvlastníci nechají vypracovat tzv.prohlášení vlastníka, s nímž musí všichni zúčastnění souhlasit. Dále se toto prohlášení podá na katastr nemovitostí, který provede vklad takového návrhu. Posledním krokem je založení společenství vlastníků.

Vlastnit byt ve spoluvlastnickém podílu může být problémem především při prodeji. Jednou důležitou překážkou je uplatnění předkupního práva. Tedy na váš prodávaný byt mají přednostní nárok ostatní spoluvlastníci domu. Druhým důvodem je nemožnost financovat byt z úvěrových prostředků, neboť prakticky žádná banka nepřijme spoluvlastnický podíl jako zástavu pro poskytnutí úvěru či hypotéky.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com