Kolik stojí předčasné splacení hypotéky?
Jak se k poplatku za předčasné splacení hypotéky staví jednotlivé banky a jaké změny lze očekávat v budoucnu?
9. 4. 2015, Libor Ostatek, GOLEM FINANCE s.r.o.
Na trhu neexistuje banka, která by ve svém sazebníku neměla poplatek za předčasné splacení hypotéky v průběhu fixace. Konstrukce jeho výpočtu jsou však rozdílné. Jedna skupina bank vypočítává výši poplatku jednorázově procentem z objemu mimořádné splátky, druhá skupina tento poplatek počítá na roční bázi, takže čím více let klientovi do konce fixačního období zbývá, tím vyšší je sankce za předčasné splacení. Do první skupiny patří například Česká spořitelna a Raiffeisenbank, v druhém koši bank je například Hypoteční banka a UniCredit bank.
V několika bankách je možné část hypotéky umořit bez sankce, nejčastěji se tato hranice pohybuje na úrovni 20% zbývající dlužné částky. Ale i zde při výběru banky radíme dávat pozor. Řada bank si za tuto službu účtuje poplatek nebo si ji nechá zaplatit prostřednictvím navýšené úrokové sazby. Zjednodušený přehled o aktuální výši poplatků a možnosti mimořádných splátek naleznete v přiložené tabulce.
Proč banky poplatek účtují?
Poplatek za předčasné splacení u hypoték s fixovanou úrokovou sazbou není pouze nástrojem bank jak klienty odradit od refinancování a odchodu ke konkurenci, ale má i své opodstatnění. Aby banky mohly klienty financovat, peníze si rovněž půjčují a pokud se jim v současném období neustále klesajících sazeb vrátí dříve, těžko pro tuto drahou přebytečnou likviditu najdou efektivní využití.Každá banka však vychází z jiných podmínek a to ovlivňuje její politiku při uplatňování zmíněného poplatku, kterou následně ještě formují tržní tlaky – konkurence a očekávání klientů.
Klienti chtějí volnost rozhodování
V situaci rekordně nízkých úrokových sazeb klienti chtějí úrokové sazby fixovat na co nejdelší dobu, na druhou stranu by však chtěli mít možnost z hypotéky v případě neočekávatelných situacích „vystoupit“ a tak spolu s dlouhými fixacemi roste zájem i o možnost předčasného splacení. Této situace využila Air bank, která vstupuje nově na trh a vlajkovou lodí její nabídky je nulový poplatek za předčasné splacení z vlastních zdrojů a 0,2% v případě refinancování hypotéky konkurenční bankou. Rozdíl mezi poplatky u zbývajících bank se nyní pohybuje od 2% do 10%, pokud pomineme Oberbank a Komerční banku, kde výše poplatku záleží na individuálním posouzení a může se pohybovat od 1 až po 25%.Nabídka bank je nyní nadmíru rozkolísaná a klienti díky tomu mají na výběr. Změnu v této oblasti s největší pravděpodobností přinese evropská hypoteční směrnice, která se krom celé řady jiných oblastí dotýká také sankčních poplatků za předčasné splacení hypotéky. Směrnice však určuje pouze rámec, ve kterém by se výše poplatku měla pohybovat. Konečnou podobu zákonné normy však mají v rukou politici a v tuto chvíli je těžké odhadovat, ke které z variant se přikloní - zda budeme platit poplatek odpovídající skutečným nákladům na hedging, nebo bude stanoven jednotný poplatek napříč všemi bankami, nebo dojde k jeho úplnému zrušení. Už nyní je však jisté, že se bude nová úprava týkat pouze nově sjednaných hypotečních úvěrů, což do jisté míry může opět v následujících letech nastartovat trend refinancování, kde tentokrát nebude hrát hlavní roli úroková sazba, ale větší flexibilita při změně banky.
| Banka | Produkt | Poplatek | Poznámka |
| AB | BankaProduktPoplatekPoznámkaABPřevedení hypotéky (refinancování) | 0,20% | Kdykoliv ve výši až 100%; splacení celého úvěru úvěrem z jiné banky je za poplatek 0,2%. |
| ČS | Hypotéka České spořitelny | 10,00% | Z výše mimořádné splátky. (U služby 'Mimořádné splátky' lze splatit zdarma do 20% sjednaného úvěru vždy po 12 měsících - poplatek za službu - 200 Kč/měs). |
| ČSOB | Hypoteční úvěr | 5,00% p.a. | Z výše mimořádné splátky za každý rok před koncem platnosti úrokové sazby (max. 25% z výše mimořádné splátky). (U služby 'Mimořádná splátka' lze splatit zdarma 20% nesplacené jistiny vždy po 12 měsících - poplatek za službu - 100 Kč/měs). |
| EB | Standardní hypotéka účelová | 10,00% | Z výše předčasné splátky. Do 20% zbývající výše dlužné částky bez sankce. |
| EXB | Účelový hypoteční úvěr | 5,00% p.a. | Za každý rok z předčasně splacené částky dokonce období fixace. |
| FB | Hypoteční úvěr | 2,00% p.a. | Z objemu splátky za každý započatý rok do konce období fixace (u Služby mimořádná splátka je předčasné splacení do 20% výše jistiny zdarma, nad 20% výše jistiny poplatek 2% za každý započatý rok do konce fixace). |
| GE | All inclusive hypotéka | 5,00% p.a. | Z předčasně splacené částky do konce období fixace. Splátka do 25% z celkové vyčerpané částky je zdarma. Splátku je možné realizovat nejdříve po 12 anuitách, další mimořádnou splátku po dalších 6 anuitních splátkách. |
| HB | Hypoteční úvěr | 5,00% p.a. | Z výše mimořádné splátky za každý rok před koncem platnosti úrokové sazby (max. 25% z výše mimořádné splátky). (U služby 'Mimořádná splátka' lze splatit zdarma 20% nesplacené jistiny vždy po 12 měsících - poplatek za službu - 100 Kč/měs). |
| KB | Hypoteční úvěr Klasik a Plus | ind. | Maximálně ve výši odpovídající výši sjednaných úroků z předčasně splacené jistiny úvěru za období od předčasného splacení do konce dohodnuté doby platnosti úrokové sazby. Platí pro nové i stávající smlouvy. U služby Flexi max. 20% z vyčerpané částky. Vždy po 12 měsících. |
| MB | mHypotéka LIGHT | 3,00% | Z výše předčasné splátky. Do 20% zbývající výše dlužné částky bez sankce. |
| OB | Standard Hypotéka | 1 - 25% | Z výše mimořádné splátky. Výše sankce je počítána individuálně. |
| RB | Klasik | 10,00% | Z předčasně splacené jistiny (U služby 'Turbosplátky' lze splatit zdarma 25% nesplacené jistiny a to vždy po 12 měsících. Přirážka na sazbě). |
| SB | Standard | 0,35% p.m. | Z výše předčasné splátky za každý měsíc do konce fixace. Do 10% zbývající výše dlužné částky je mimořádná splátka bez sankce. |
| UCB | HYPO účelový rezidenční | 5,00% p.a. | Z výše předčasné splátky za každý rok do konce období fixace. Banka nabízí produkt Flexi, kde je předčasné splacení zdarma, ale klient musí počítat s vyšší úrokovou sazbou. |
| WHB | Hypotéka Wüstenrot | 5,00% p.a. | Z výše mimořádné splátky za každý započatý rok do konce platnosti úrokové sazby. |
Zdroj: GOLEM FINANCE, banky
