Jaká povolení budete potřebovat při rekonstrukci bytu?

Zajímat nás budou především dvě instituce. První je stavební úřad a druhou je bytové družstvo (v případě družstevního bytu), nebo společenství vlastníků (v případě bytu v osobním vlastnictví).

Nejprve tedy ke stavebnímu úřadu. Stavební zákon nezná pojem rekonstrukce, ale nahrazuje ho pojem stavební úprava. Ta pod sebe zahrnuje rekonstrukční práce. V praxi se podle tohoto zákona budou řídit všechny modernizace bytů a rekonstrukce rodinných a bytových domů

A nyní trochu dalších pojmů. Je nutné rozlišovat mezi stavební úpravou a údržbou stavby. Stavební úprava mění dokončenou stavbu, ale zachovává vnější půdorys stavby. Zatímco údržba stavby pouze zabezpečuje stávající stav stavby před další degradací a prodlužuje tím její životnost.

Před zahájením rekonstrukce vašeho bytu si musíte ujasnit, zda rozsah plánovaných akcí vyžaduje stavební povolení, či pouze ohlášení. Anebo se jedná o případ, kdy dokonce ani stavební povolení a ani ohlášení potřebovat nebudete. Nyní se těmto pojmům budeme detailně věnovat.

• Povolovací proces, kdy stavební úřad nevyžaduje ani stavební povolení a ani ohlášení: jedná se o případ, kdy stavební práce nezasahují do nosných konstrukcí budov, nemění vzhled ani způsob užívání stavby. Díky tomu nevyžadují ani posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby. 
• Ohlášení stavebnímu úřadu: je vyžadováno v případě, že rekonstrukce povede ke změně užívání části nebo celého objektu. Zároveň při těchto pracích nesmí dojít k zásahům do nosných konstrukcí, změně vzhledu stavby nebo ke vzniku povinnosti zajistit posouzení vlivů na životní prostředí.
• Stavební povolení: tomu se nevyhnete v případě, že budete zasahovat do nosných konstrukcí stavby, měnit vzhled budovy a budete potřebovat posouzení vlivů na životní prostředí či realizace rekonstrukce může negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby.

Jestli z toho nejste příliš chytří, možná vám pomůže následující výklad pojmů:

Nosná konstrukce. Tou se rozumí kostra celé stavby, která má za úkol zajišťovat pevnost, stabilitu a ochranu stavby. Nosné konstrukce bytu v panelových domech většinou bývají betonové, železobetonové nebo ocelové a připojují se k nim další stavební prvky.

Vzhled stavby. Je vymezený objektivně zjistitelnými fyzikálními charakteristikami. Těmi jsou tvar, rozměry, stabilita, povrch a barevnost vnějších viditelných částí.

Způsob užití stavby. Je spojen především s účelem, k němuž stavební úřad vydal stavební povolení. Způsob užívání lze zjistit také z kolaudačního souhlasu či z oznámení o (změně) užívání stavby.

Posouzení vlivů na životní prostředí (tzv. EIA). Stavební úřad jej vyžaduje, pokud záměr rekonstrukce odpovídá popisu činností nebo technologií uvedených v příloze č. 1 zákona č. 100/2001 Sb. (zákon o posuzování vlivů na životní prostředí). Štěstím je, že by se muselo jednat o opravdu velmi rozsáhlou rekonstrukci, čímž rekonstrukce bytu určitě není.

Jak už bylo řečeno, ještě bude potřeba brát ohledy na společenství vlastníků nebo bytové družstvo. Nutné je i zohlednit sousedy, které rekonstrukce zasáhne.

U bytů v osobním vlastnictví může majitel za určitých podmínek provádět rekonstrukce i bez povolení společenství vlastníků. Tato povolení budete potřebovat až v případě, že rekonstrukce zasáhne do společných částí domu (např.schodiště, chodby, vodoinstalace, komín, balkón, rozvody tepla apod.)

Proces udělení souhlasu o rekonstrukci se děje na shromáždění společenství pomocí hlasování. Obvykle stačí souhlas tří čtvrtin vlastníků jednotek. Jiným případem je situace, kdy má být byt zvětšen na úkor společných prostor, pak je třeba souhlas 100% vlastníků.

V případě družstevního bytu jeho nájemci nevlastní byt, pouze družstevní podíl spojený s právem nájmu určitého bytu. Ačkoliv stavebníkem je nájemce, družstvo musí udělit souhlas. Družstvo je také tím, kdo žádá stavební úřad o vydání povolení či ohlášení.

Závěrem ještě zmíníme práva sousedů. Obecně byste neměli dělat nic, čím byste nadmíru obtěžovali sousedy či vážně ohrožovali výkon jejich práv. Stručně řečeno, o všem, co budete dělat, byste měli sousedy informovat. I z hlediska udržení dobrých mezilidských vztahů je dobré sousedům říct, kdy bude hluk při stavebních pracích největší, aby mohli v tuto dobu odjet třeba na chatu.