Jak zajistit odhad nemovitosti pro odvod daně, pro zjištění tržní ceny a pro banku

Krokem číslo jedna je udělat si jasno v tom, k čemu ocenění nemovitosti potřebujete. Zcela jistě se bude lišit tržní cena nemovitosti a „tabulková“ hodnota pro odvod daně z nabytí finančnímu úřadu. K jiné odhadní ceně dospěje i odhadce najatý bankou, který připravuje podklady pro hypotéku. 

Odhad pro odvod daně z nabytí nemovitosti

Každý, kdo nabude nemovitost (až na zákonné výjimky, např. když rodiče darují nemovitost dětem), musí odvést státu daň z nabytí nemovitosti. Dříve si mohli prodávající a kupující dohodnout, kdo se stane poplatníkem daně, ale podle nového občanského zákoníku od roku 2014 smí daň z nabytí odvést výhradně jen nabyvatel.

Daň činí 4 % a způsob vypočtení základu, z kterého se budou ony čtyři procenta vypočítávat, lze stanovit dvěma způsoby:

• Podle směrné hodnoty – 4 % se vypočítávají ze 75 % směrné hodnoty nemovitosti. Pokud se od sebe liší skutečná kupní cena uvedená v kupní smlouvě a směrná hodnota (jakože ve většině případů ano), základ pro daň se vypočítává z částky vyšší.
• Podle hodnoty zjištěné znaleckým posudkem – jeho cena se pohybuje od 2.000,-Kč výš a můžete jej použít jako uznatelný výdaj a odečíst ze základu daně.

Směrná hodnota vychází z obvyklých cen nemovitostí v daném místě a čase. Orientačně si můžete zkusit vypočítat směrnou hodnotu podle tohoto odkazu. Nevýhodou volby tohoto způsobu je, že si poplatník musí zálohu ve výši 4 % sám vyčíslit a tuto vypočítanou částku zaplatit ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Následně to bude i finanční úřad, kdo určí pro své potřeby srovnávací daňovou hodnotu a směrnou hodnotu. Tu pak porovnává se skutečnou kupní cenou uvedenou v kupní smlouvě a určí základ daně. Konečná výše daně, která finanční úřad definitivně „uspokojí“, vám pak bude vyměřena platebním výměrem. 

Přijde vám to složité? Není divu, celá agenda okolo daňového přiznání může být bez znaleckého posudku složitější. Navíc existuje hrozba, že při výpočtu směrné hodnoty dospějete k závěru, že máte zaplatit vyšší daň, než by tomu bylo v případě, kdy si necháte vypracovat znalecký posudek.

TIP: Použití směrné hodnoty je vhodnější u bytů nebo pozemků, kde je výpočet relativně jednoduchý a vychází z jednoznačných parametrů.

Druhou možnost představuje znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem. Na internetu existuje mnoho rejstříků, pomocí kterých můžete vyhledat znalce ve vašem okolí. Pokud jste koupili nemovitost přes realitní kancelář, zcela jistě vám kancelář nějakého osvědčeného znalce minimálně doporučí. Ale co spíše – solidní RK většinou berou vypracování znaleckého posudku pod svá křídla – zařídí ho, zaplatí, vyplní daňové přiznání a vy jej jen před odevzdáním na finanční úřad pouze podepíšete. 

Tabulka: Shrnutí výhod a nevýhod znaleckého posudku a směrné hodnoty

Odhad pro zjištění tržní ceny při prodeji

Tržní cenou nemovitosti se jinými slovy rozumí cena, za kterou se dá nemovitost skutečně prodat. Nejlépe uděláte, pokud oslovíte solidní realitní kancelář (RK), která má o aktuální situaci na trhu nejlepší znalost. Kvalitní RK většinou nabízejí vypracování tržní analýzy zdarma či za menší poplatek.

Prodávající se často pokoušejí určit prodejní cenu své nemovitosti tak, že se podívají na internet, jak se v současnosti pohybují nabídkové ceny nemovitostí podobných té jejich. Háček spočívá ale v tom, že na internetových serverech najdete pouze ceny nabídkové. A ty bývají často značně nadsazené a nikdy se za ně nemovitost neprodá. Oproti tomu realitní kanceláře mají databázi skutečně prodaných nemovitostí. Obecně se říká, že nabídkové ceny na internetu bývají v průměru nadhodnocené o 30 %.

Proč je důležité nenadsadit nabídkovou cenu!

Pokud byste začali nabízet nemovitost za příliš vysokou cenu s tím, že cenu snížíte až po delší době, mohlo by se stát, že se nemovitost „okouká“ a nikdo o ni nebude mít zájem ani za nižší cenu. Chcete-li prodat svoji nemovitost za co nejvíce peněz, musíte přemýšlet jako kupující. Ti z nich, kteří aktivně něco shánějí, sledují novinky na internetu i několikrát denně. Pokud se jim některá z nemovitostí zobrazuje denně po dlouhou dobu, automaticky ji začnou přehlížet a již je nezaujme ani v případě, že se její nabídková cena výrazně sníží. Z toho důvodu je maximálně důležité nastavit adekvátní prodejní cenu nemovitosti již na začátku.

Odhad pro hypotéku

V tomto případě jste v rukou smluvního odhadce banky. Ve většině případů odhadce určí banka sama, případně vám nabídce seznam odhadců, z kterých si budete moci vybrat. Banky dokonce „diktují“ svým odhadcům, jak mají pracovat. Proto pokud si necháte vypracovat odhad znalcem, který s bankou nespolupracuje, pravděpodobně jej banka nepřijme jako dostatečný podklad pro určení hodnoty zástavy. Většinu bank dokonce ani neuspokojí odhad vypracovaný pro potřeby jiné banky. 

Proč to tak banky dělají? Nemovitost, kterou se chystáte financovat hypotékou, ve většině případů slouží i jako zástava. Pokud byste řádně hypotéku nespláceli, banka získá právo vaši nemovitost (i proti vaší vůli) prodat a z prodejem utržené částky uspokojit svoji pohledávku. Při stanovování tržní ceny si proto banka musí být stoprocentně jistá, že nemovitost má dostatečnou hodnotu. To je důvod, proč většinou odhad pro potřeby banky vyjde na nižší hodnotu, než jakou má skutečně cenu. 

Chcete-li si být jistí, že odhad vyjde tak, jak potřebujete, investujte (cca 3-5 tis. korun) do vypracování odhadu od banky ještě před složením rezervační zálohy. Rozhodně se vyplatí riskovat ztrátu do 5 tisíc korun, než například stotisícového rezervačního poplatku. 

Přečtěte si také: Co je důležité při odhadu ceně nemovitosti.