Dostupnost bydlení je v ČR zoufalá, průměrně stojí 13,3 hrubé roční mzdy. A stavebnictví se propadá

V článku jeho autor Jan Ferenc mimo jiné uvádí: „Stavební výroba v červnu meziročně klesla o 10,2 procenta. Podílely se na tom oba hlavní obory souměrně: pozemní stavitelství i inženýrské stavitelství. Za první letošní pololetí stavitelství proti stejnému období loni spadlo o 5,4 procenta, příspěvek oborů už ale souměrný nebyl. Pozemní stavitelství zaznamenalo pokles o 7,1 %, inženýrské o 1,7 procenta.“ Níže doplňuje: „V 1. pololetí 2024 byla zahájena výstavba 17 230 bytů a tento počet meziročně klesl o 4,8 procenta. Bytů v rodinných domech bylo od ledna do konce června zahájeno o 13,9 % méně než loni.“

Problém není zdaleka a jen v české kotlině, ale brzd stavebnictví je více:

• Předpisy o uhlíkové neutralitě budov, kdy musí všechny nové budovy podle směrnice EU vykazovat od roku 2030 nulové emise. Již nyní je proto nutné prodražovat stavby o 20 až 30 %. A stavební podniky budou muset navíc vykazovat environmentální a sociální přívětivost.
• Nesnadnost adaptace na nový stavební zákon, přičemž nejde zdaleka jen o dnes tolik pomlouvanou digitalizaci stavebního řízení, problematické je především přijetí, vysvětlení a akceptace stovek navazujících předpisů a norem, což zdržuje stavění a odrazuje investory, kteří přemýšlí především nad příliš drahými energiemi.
• Stavebnictví zpravidla signalizuje konjunkturální změny v celém národním hospodářství, pokud totiž padá stavební produkce, brzy se zúží či klesne i hrubý domácí produkt. Funguje to ale i opačně, což ale dnes nelze předvídat. Jde o to, že stavební produkce loni klesla o 2,4 procenta, letos se propad ještě zrychluje a vyhlídky jsou chabé. Průmysl se zmenšuje, hrubá přidaná hodnota klesá, stejně jako důvěra podnikatelů i spotřebitelů. Realita je prostě jiná než veřejně prezentované prognózy ČNB a ministerstva financí. Spíše jde o zbožné přání.

Dopad na dostupnost bydlení

A jaký je dopad na dostupnost bydlení? V dostupnosti bydlení jsme na posledním místě aktuálního žebříčku Deloitte Property Index, který každoročně sleduje dostupnost bydlení v osmnácti zemích Evropy. Z měst je pak Praha na předposledním místě hned po Amsterdamu, jenže ani toto o fous lichotivější pořadí nereflektuje realitu. V Amsterdamu sice lidé potřebují na koupi bytu 15,1 hrubého ročního platu, ovšem kupující mohou získat hypotéku pokrývající až sto procent hodnoty nemovitosti. Navíc mohou využít i daňové výhody, třeba odpočet úroků z hypotéky, což snižuje náklady na pořízení bydlení. Srovnání pouze na základě průměrného příjmu nemusí plně odrážet reálnou dostupnost bydlení. Podle indexu mají jednodušší cestu k vlastnímu bytu například obyvatelé hlavních města Itálie a Norska (pouhý osminásobek roční mzdy). Oproti loňskému roku, kdy jsme v dostupnosti bydlení skončili předposlední, nás letos předběhlo Slovensko (12,7 násobek hrubé roční mzdy).

A co může podle Deloitte zlepšit dostupnost bydlení v Česku? Výstavba nových domů a bytů, zjednodušení stavebních předpisů a povolení, dostupnost hypoték, zlepšení infrastruktury a podpora pro developerské projekty zaměřené na dostupné bydlení. Čili přesně to, co je nyní velmi problematické. Spolu s Českem a Slovenskem jsou na evropském chvostu také Irsko, Maďarsko, Srbsko, Francie a Chorvatsko, uváděn je i Izrael, což ale není evropská země. Nejdostupnější bydlení ze sledovaných zemí je naopak v Dánsku, Norsku, Itálii, Rumunsku, Řecku a ve Slovinsku.

Kde si v Česku polepšíte? Tedy kde pořídíte bydlení levněji?

Bohužel levnější bydlení si u nás pořídíte na úkor vlastního pohodlí, dostupnosti pracovních příležitostí a také na úkor životního prostředí a vlastního zdraví. Nejlevnější bydlení získáte například v Ústí nad Labem, Mostě, Teplicích a Ostravě. A také v Karlových Varech. Každé z těchto měst je přitom svým způsobem problematické.

Průměrná cena prodaných bytů (byt 55 m², 2. čtvrtletí, r. 2023, v Kč):

• Praha: 6 297 000 Kč
• Brno: 5 186 000 Kč
• Pardubice: 3 685 000 Kč
• Karlovy Vary: 2 381 000 Kč
• Ostrava: 2 293 000 Kč
• Ústí nad Labem: 1 859 000 Kč

Proč je v Česku bydlení až tak drahé?

Odborníci se domnívají, že jde o kombinaci historicky nejnižší úrokové hypoteční sazby, která zde byla před inflací + inflace + poptávky převyšující nabídku + chování investorů. Cena nemovitostí v ČR přitom stoupla mezi roky 2013–2021 o 78 %!

K tak razantnímu zvýšení cen nemovitostí přispěly dokonce i optimistické předpovědi. Lidé prostě v době ekonomického růstu očekávali, že se vše bude nadále jen zlepšovat, a že si budou vydělávat stále více. Díky nízkým úrokům hypoték si pak mohli na vlastní bydlení levně půjčit. Vznikl tak velký převis poptávky, který neustále zvedal ceny bydlení. 

K tomu ještě přispěli investoři, kteří využili zlevnění hypoték a začali investovat do nemovitostí, jejichž ceny rostly. Šlo o výhodnou investici. Navíc ČR umožňuje investorům nízkou daň z nemovitosti. I když tedy nechají dům či byt prázdný, časem se zhodnotí i bez nájemníků. A pokud nájem, pak tak vysoký, jak to jen tržní podmínky umožní. Výsledek?

Podle odhadu Ministerstva pro místní rozvoj je v naší zemi dlouhodobě neobydlených bytů přibližně 577 000 (200 000 v bytových domech a 377 000 v domech rodinných), dále připočtěme 273 000 přechodně neobydlených bytů, které slouží k občasnému ubytování či k rekreaci. Oproti situaci před 30 lety je to téměř dvojnásobek bytů, které neslouží trvalému bydlení. Vlastníci přitom často ani nechtějí byty pronajímat, jelikož se bojí neplatičů a problémů spojených s nutností vystěhování nájemníka.

Rostou i ceny nájmů

Nájemním bydlením řeší v ČR svůj problém s bydlením necelé 2 miliony lidí, ovšem dostupnost nájemního bydlení je stále horší. Zájem nájemců roste a právě to dovoluje vlastníkům bytů podražit. Další peníze tahají nájemníkům z kapes drahé energie. A podle odhadů ekonomů se bude cena nájemného nadále zvyšovat, obzvláště ve velkých městech (Praha, Brno).

Bohužel se prudkému růstu nájmů nájemníci nemohou nijak bránit. Občanský zákoník je sice chrání tím, že stanovuje možnost zvýšení nájemného nejvýše o 20 %, realita je však jiná. Běžně nájemníci dostanou smlouvu jen na rok a za rok je nájem zase o dost dražší. Při uzavření nové smlouvy již totiž majitele nemovitosti nic neomezuje.

Kde jsou nemovitosti v ČR nejdražší a kde naopak nejlevnější?

Předně je pro ceny nemovitostí bez ohledu na město, okres a kraj zásadní dostupnost (lékaři, školy a školky, MHD, kulturní či sportovní vyžití, ale i množství zeleně a parků, příroda). Navíc platí, že ne vždy jsou dražší nové byty oproti starším. Obzvláště v nejžádanějších lokalitách velkých měst má na ceny největší vliv velikost bytu a adresa. Stáří budovy se v ceně příliš nepromítne, obzvláště pak po renovaci. Úplně nové byty jsou ale samozřejmě na stejných místech vždy dražší. Ovšem vzhledem k velké zastavěnosti měst jich v centrech ubývá, výstavba se posunula na okraje měst.

Nejdražší jsou stále byty a domy v Praze (za 1 metr čtvereční bytu zaplatíte průměrně 137 518 korun) a hned za Prahou je nadále Brno (metr čtvereční bytu stojí průměrně 100 100 Kč). Co se týká zájmu, klesá vzhledem k cenám podlahová plocha žádaných bytů. Nyní je největší poptávka po bytech o dispozici 1+1 (40 % prodejů). Velmi drahé jsou byty také v Královéhradeckém a Libereckém kraji, kde cenu zvedají oblíbené horské apartmány. Často jde v jejich případě o takzvané investiční byty.

Nejlevnější zůstávají severní Čechy, tedy Ústí nad Labem (40 000 Kč za metr čtvereční), ještě levnější jsou byty v Mostu a Teplicích. Levné je bydlení i v Moravskoslezském kraji, v Ostravě je průměrná cena 47 000 Kč za metr čtvereční. Je to jednoduché: méně práce, nižší životní standard a často znečistěný vzduch.

Zdroj: svethospodarstvi.cz, realitni-samoobsluha.cz, e15.cz, ceskykralovskyinstitut.cz