Stanovení správné výše nájmu

Když se pustíte do úvah o pronájmu nemovitosti, bude klíčové rozhodnout, jakého výnosu chcete dosáhnout. Zda jde jen o dočasné využití volné nemovitosti, kterou v budoucnu plánujete věnovat svým dětem, nebo chcete u své chalupy na venkově využít možnost sdílení v době, kdy zůstává opuštěná. S tím souvisí také plánovaná doba pronájmu. Jinak budete o výši nájmu přemýšlet u volné nemovitosti na rok nebo pár měsíců, jinak u nemovitosti pořízené s cílem dlouhodobého pronájmu. 

„Ať už uvažujete o krátkodobém nebo dlouhodobém pronájmu, na straně příjmů bude klíčové správné stanovení výše pronájmu. Když není stanovena správně, může vést k podhodnocení ceny a majiteli nemovitosti sotva pokryje všechny náklady a výdaje. Při nadhodnocení hrozí vyšší fluktuace nájemníků a sní spojená nižší obsazenost nemovitosti, což má v podstatě stejný negativní dopad do celkového rozpočtu,” upozorňuje Jakub Zámiš, realitní oborník z on-line kalkulačky Odhad-zdarma.cz, která umí určit optimální tržní výši nájmu domu i bytu.

Nepředpokládané výdaje a výpadky příjmů

Na straně výdajů si mnoho majitelů některé položky ani neuvědomí. Myslí si, že když už správně stanovili výši nájmu, stačí ji vynásobit dvanácti. Nebo dokonce podle této výše nájmu vyřídit hypotéku se stejnou splátkou a najít nájemníka. Jenže pak často přijde rozčarování. Na co se nejčastěji zapomíná? 

Fluktuace nájemníků aneb obsazenost nemovitosti

“Čas od času nájemník odejde a nemovitost je po nějakou dobu prázdná. Před dalším nájemníkem ji často majitel potřebuje uvést do řádného stavu, například vymalovat, obnovit některé prvky vybavení. Svou roli bude hrát také to, zda nemovitost pronajímáte spíše krátkodobě nebo dlouhodobě. Ne vždy ihned najdete nového nájemníka. Svůj vliv má i lokalita a celková aktuální ekonomická situace. Zjednodušeně platí, čím menší trh a nabídka nemovitostí k pronájmu, tím obvykle můžete počítat s nižší fluktuací a naopak,” uvádí Ing. Jan Hájek, jednatel realitní kanceláře Quantum reality. 

Úpravy a opravy

Povinnosti pronajímatele udržovat byt ve stavu schopném užívání definuje zákon, konkrétně občanský zákoník. Zároveň definuje povinnost nájemce starat se o běžnou údržbu i drobné opravy související s užíváním bytu. Jaké opravy už musí financovat majitel coby pronajímatel pak doplňuje nařízení vlády. V něm je mimo jiné stanoveno, že se za drobné opravy považují ty, které nepřesáhnou částku jeden tisíc korun na jednu opravu. Pokud je částka vyšší, hradí opravu pronajímatel. U krátkodobě pronajímaných nemovitostí počítejte také s náklady a ztrátou času při častém předávání nemovitosti novým uživatelům.

Úhrady za služby

Celková částka, kterou jako majitel inkasujete od pronajímatele, má dvě složky. První je nájemné a druhou jsou poplatky za služby. Nejvíce chyb a rozčarování v praxi přináší právě opomenutí nebo nesprávné účtování těchto poplatků za služby. Pokud jsou účtovány špatně, může nájemce požadovat jejich vracení a v případném sporu před soudem by vyhrál. Mnohdy jde až o desetitisíce korun. Jaké poplatky za služby můžete jako majitel přenést na nájemce? Zjednodušeně jen za ty služby, které nájemce ve spojitosti s bydlením reálně využívá. Nejčastěji půjde o spotřebu vody, vytápění, spotřebu elektřiny, odvoz domovního odpadu, úklid společných prostor, společnou televizní anténu a výtah. Rozhodně nelze na nájemce přenést platby do fondu oprav, poplatek za správu domu, odměny členům výboru a pojištění domu. Ty hradí pronajímatel a jejich úhradu může pomyslně zahrnout do výše nájemného. 

 “Vezmeme-li v úvahu průměrný byt v Praze s dispozicí 2kk, s průměrnou výší nájmu 12 tisíc Kč (plus úhrady za služby), mohou poplatky za služby, které nelze na nájemníka přenést, vycházet na přibližně 800–1000 Kč měsíčně. A to je skoro 8% z výše nájmu. Nejde tedy o zanedbatelnou položku. V případě pronájmu nemovitosti tak musí majitel nemovitosti, po zohlednění všech výdajů a rizik, počítat v průměru spíše s 10ti nájmy na straně příjmů, nikoliv 12ti. Samozřejmě záleží na typu nemovitosti a lokalitě,” dodává Zámiš.