Pozor na vlastnictví přístupových cest k nemovitostem

Musí být podle zákona k pozemku zajištěna přístupová cesta?

Ano. Ze zákona máte právo mít přístup na svůj pozemek. Podle Nového občanského zákoníku (NOZ), (zák. č. 89/2012 Sb.) se můžete pokusit aplikovat ustanovení o tzv. nezbytné cestě (§ 1029 až 1036)). V případě, že k vaší nemovitosti není žádná přístupová cesta spojená s veřejnou komunikací (veřejnou cestou se nejčastěji myslí pozemek v majetku obce), máte právo na zřízení věcného břemene chůze a jízdy (nově se věcné břemeno nazývá služebnost). Či na jiný způsob řešení situace (například prodej přístupové cesty). A to dokonce i soudní cestou. Zřízení věcného břemene však nemusí být zadarmo. Vlastník pozemku, na němž bude zřízeno věcné břemeno, má právo na kompenzaci. Nejčastěji finanční. Tedy vlastníkovi tohoto pozemku zaplatíte za to, že vám dovolí věcné břemeno zřídit a zapsat do katastru nemovitostí. Jak již řečeno, toto vše může ustanovit i soud.

Možné je oficiálně užívat i tzv. veřejnou cestu, která vede přes pozemek soukromé osoby. Hlavním znakem veřejné cesty je tedy její veřejné užívání,  tedy fakt, že po ní veřejně všichni jezdí. Pokud si nejste jisti, zda se o veřejnou cestu jedná, či byste to potřebovali písemně potvrdit, obraťte se na silniční správní úřad, v menších obcích na starostu. Tam vám vydají deklaratorní rozhodnutí, zda konkrétní cesta je, nebo není veřejnou cestou. 

Jakým způsobem lze zřídit věcné břemeno?

Pokud má být věcné břemeno zapsáno do katastru nemovitostí, je třeba, aby bylo sjednáno písemně. Účastníci mezi sebou sepíšou 'Smlouvu o zřízení služebnosti,' která může být sjednána úplatně či bezúplatně a také na dobu určitou a nebo na dobu neurčitou.


Samozřejmě v ideálním případě by věcné břemeno mělo být na dobu neurčitou, tedy navždy. Aby se již nikdy nemohlo stát, že k vašemu pozemku nebude přístup.

Pokojná držba

Před NOZ se jednalo o pokojný stav. Tento institut bylo dříve možné využít v případě, že vám vlastník příjezdové cesty zničehonic přestal umožňovat přístup k vaší nemovitosti. Přičemž do té doby jste odjakživa cestu využívali. S žádostí o využití pokojného stavu se postačilo obrátit na obecní úřad.

Podle NOZ se tento institut nazývá pokojná držba. S žalobou na ochranu pokojné držby se již však dnes musíte obrátit na soud. Je to tedy stejně komplikované jako obrátit se na soud s žádostí o ustanovení nezbytné cesty.

Zůstává věcné břemeno i v případě prodeje pozemku?

Ano, věcné břemeno není závislé na vlastníkovi nemovitosti. Tedy pokud svoji nemovitost prodáte, věcné břemeno na příjezdové cestě zůstává.

Může mi někdo zakázat prodat část pozemku, na který není přístup?

Nemůže. Prodat můžete cokoliv komukoliv. Nicméně jiný problém by mohl nastat v případě, pokud k nemovitosti nebude přístup a budoucí vlastník by na pozemku chtěl stavět. V takovém případě by mohl vzniknout problém se stavebním úřadem, který by stavbu bez přístupu nemusel povolit.

Pokud bude muset rozhodnout soud, podle čeho určí, která přístupová cesta je ta správná?

Soud zváží rozsah potřeb vlastníka nemovitosti bez přístupu a nejsnadnější možnost, kudy by přístupová cesta měla vést. Pokud došlo ke ztrátě přístupové cesty v důsledku rozdělení pozemků, může být přístupová cesta zřízena pouze přes tento rozdělený pozemek.

Co mě přístupová cesta bude stát?

Výše úplaty za zřízení služebnosti si účastníci mohou stanovit mezi sebou. Pokud se nedohodnou, je možné, aby rozhodl soud.

Současně s jednorázovou úplatou za zřízení služebnosti může být také stanoveno nájemné, a to ať jednorázové, nebo pravidelné. Například jednou za měsíc, či jednou za rok.

Kromě těchto poplatků je též možné, že vlastníkovi příjezdové cesty budete muset přispívat na údržbu této cesty.

Posledním výdajem, který vás může (a nemusí) čekat, je jistota, kterou budete muset složit pro případ, že na přístupové cestě způsobíte škodu. O výši této jistoty může rozhodnout soud.

Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com